Em recente decisão, o STJ fixou com o ITBI incidente na transferência de imóvel deve ser calculado sobre o valor da operação, afastando a possibilidade de as Prefeituras atrelarem a base de cálculo do ITBI ao IPTU ou outro montante presumido, o que em geral aumenta a carga tributária. No Município de São Paulo, por exemplo, é realizada a comparação entre o valor da operação e o valor do IPTU, sendo que o ITBI é calculado sobre o maior montante dentre estes dois.

O tema foi analisado no REsp 1.937.821, pela 1ª Seção, sob o rito dos recursos repetitivos e foram definidas as seguintes teses:

  • A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
  • O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
  • O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

É possível recuperar o que foi pago a maior no passado ou reduzir pagamentos futuros.

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